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围剿“首付贷”,凑首付还有妙招

  • 时间:2017-09-16 10:35:23
  • 来源:巴融
  • 作者:巴融
  • 点击次数:6468

摘要 这个九月,天津刚需置业者又迎来了一个喜忧参半的购房季

这个九月,天津刚需置业者又迎来了一个喜忧参半的购房季:好消息是,从国家统计局近期发布的数据来看,上个月天津房价微降0.1%,相当于300万的房子便宜了3000元;坏消息是,天津首套房贷平均利率突破5%,上涨至5.13%,也就是说同样以总价300万的住房计算,按揭20年总还款额又上涨了近3万5……另一方面,由于消费贷的爆增和各类花样繁多的“加杠杆”购房手段屡禁不止,近期首付贷又成了监管机构重点治理的对象。
 
据央行最新的统计数据显示,今年8月,住房部门贷款新增6635亿元,其中,中长期贷款增加4470亿元,占全部新增人民币贷款的41%,较上个月回落14个百分点,短期贷款占比20%,较上月提升7个百分点。监管部门认为,个人其他消费贷款的大幅增长,正是由于部分资金违规用于买房。业内人士透露,近期热门城市的个人消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支、房抵贷等资金用途,都将是监管机构检查的重点。
 
虽然加强首付贷的监管可以有效遏制投资性的购房行为,但积蓄追不上房价,急需首付贷“救火”的刚需也不在少数。那么对于这部分刚需置业者来说,还有哪些“操作”可以帮忙凑首付呢?
 
一、提取公积金凑首付
 
按天津市的有关规定,购房者可以提取公积金作为商业住房贷款的首付款。如果购买的是首套房,还可以提取父母的公积金作为补充。只要提前在网上进行预约,准备好相关证明材料即可提取,可以说是目前最为稳妥的一种凑齐首付的方式。不过这种方法比较适合公积金缴纳年限较长、账户余额充足、而且首付资金缺口不大的购房者。 
 
风险提示:依照规定,如果职工或配偶有未结清的公积金(组合)贷款,那么双方均不能办理一次性提取业务,父母的公积金提取办理也是一样。另外,提取过公积金而不使用公积金贷款,不会占用贷款名额,以后买房时还可以按照首套房贷的标准办理,但会对贷款额度有一定的影响。
 
二、以老“贷”新凑首付
 
近期网络上流行的一种比较另类的“以房换贷“的方法,主要适用于父母以老房子帮助子女买新房的家庭。也就是由父母将现有住房以贷款的方式卖给子女,如果是首套住房,就可以“套”出七成的按揭贷款;然后子女用这七成贷款作为首付购买新房,而父母仍然可以住在老房子里。这种方式在流程上属于正常的二手房交易,由于不是用房子直接向银行贷款,所以不涉及违规,但购房者仍然要承担一定的损失和风险。
 
按照本市的有关规定,二手房交易在购买首套房的情况下仅需缴纳1%~1.5%的契税,如果是5年以上的唯一住房,还可以免收增值税和个人所得税。但是由按揭环节产生的评估费等相应费用还是不能避免的:
 
需要产生的费用明细如下:
评估费:评估价×0.3%(公积金0.4%);
抵押登记费:80元;
律师见证费/公证费:200-500元;
贷款担保费:视综合情况而定。
 
 算下来,需要缴纳的整体税费不超过2%,仍然低于房产赠与所产生的3%契税。对于本来就想把房产过户给子女的家庭可以说是一举两得。不过这样一来,子女购买的新房则会以二套房贷计算,不仅首付比例变为六成,房贷利率也将上浮至基准利率的10%以上。再加老房子产生的贷款,还贷压力不小。
 
如果老房子可得贷款200多万,刚好可以作为一套300万左右新房的首付。以贷款20年计算,则每月要还款22000元以上。
 
三、找担保公司垫首付
 
很多担保公司提供的首期款垫资业务由于不上征信,所以银监会也无从监管。具体操作方法是:提交资料给担保公司,担保公司审批通过后控制相关要件,然后放款,同时做到专款专用。等银行的个人住房贷款审批通过,完成房产过户之后办理了抵押手续,银行放了尾款之后,再通过银行的信用贷款去归还担保公司的垫资费用。这么做的好处是即便银监会来查也可以说是找朋友借的,因为很多担保公司放款都是走的个人账户,不好查证。而且是买房之后再去做的信用贷款,一般银监会不会去查这种类型的贷款,只有买房之前做的信用贷款会被严格监管。这么做即规避了监管,又达到了钱不够也能买到心仪的房产的目的。缺点是垫资周期如果太长,垫资费用就有点高,不是每个人都能接受这个费用。
 
风险提示:部分家庭为了规避部分上浮利率会选择婚前过户,也就是将老房子“卖”给子女将来的另一半,让新房也可以享受首套房的首付和利率。不过业内人士提醒,这样一来两套房都将成为婚前财产,如果产生纠纷可能“人房两失”。
 
其实不管以何种形式凑首付,增加杠杆的同时都意味着增加风险,对于“抵抗力”较弱的刚需来说更是如此。与其在监管收紧的前提下寻找首付贷的“漏洞”,不如把购房标准适当降低一些,也给购房后的生活质量多一些保障。
 
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