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首付贷是什么?终于有人讲清楚了!

  • 时间:2017-03-16 11:30:57
  • 来源:巴融
  • 作者:巴融
  • 点击次数:6816

摘要 什么是首付贷?简单说就是你去买房,首付不够,他们借给你凑首付的钱,就是首付贷。换到投资人角度看,你投到平台上的钱,借给了那些首付都需要贷款的买房人。

什么是首付贷?简单说就是你去买房,首付不够,他们借给你凑首付的钱,就是首付贷。换到投资人角度看,你投到平台上的钱,借给了那些首付都需要贷款的买房人。
 
有抵押和无抵押的关窍
 
据巴融小编了解,首付贷分有抵押和无抵押两种。
 
有抵押的首付贷原本是为改善型的买房人设计的:购房人想卖掉现有的房子重买一套,但是卖出自己的房子和买新房交首付的时间却不一定能正好凑上,短时间内存在首付资金紧张,就将已有住房抵押换取新房的首付。
 
举个例子:卖房子的人卖了一套450万元的房子,而买家的首付只有150万元,剩下300万元的贷款要等到完成过户后大约一个月才能拿到,本来可能会因此搁置新房的购买,但这时首付贷来了,它让卖家可以提前一个月通过中介向第三方金融机构贷得这300万元余款,用提前到手的450万元作为首付购置另一套房子。而中介垫付的这部分房款则将用买家的贷款支付。贷款期限大约在1-3个月,收取的利息和服务费每月约2%,在这个例子里就是每个月6万。
 
相比之下,无抵押的首付贷眼下似乎更大行其道:没有抵押物,全靠“更加严格的审核”提供给买房人20-30万的贷款用于买房首付——按照目前购买首套房最低20%的首付计算,购房的杠杆比例是1:5,如果首付贷占了一半的比例,那么购房的杠杆比例就放大为1:10。
 
根据巴融小编调查,一些中介在客户签订居间合同并支付中介费、网签合同后,就可根据客户购房真实成交价的15%核定贷款额度,期限1-5年,授信最高为30万元(含),家庭授信则可达到60万元。
 
在手续费支付上,该款首付贷产品可以有一次性支付和分期两种方式,1-5年的一次性手续费分别为5%、10%、15%、20%和25%;而分期支付的话手续费则分别为5.5%、10.8%、16.1%、21.8%和26.4%,按照期限分摊到每月还款中。以申请10万元首付贷、期限1年、一次性支付手续费计算,首次还款需13333元,此后每期8333元。
 
说真的,老娘舅看到这几个百分数,咋舌了好一会儿。
 
是“次贷”吗?
 
据了解,向买房人发放首付贷的机构形式有3种:一是开发商或房产中介机构,通过自营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务;二是开发商或房产中介机构与第三方互联网金融机构合作,由前者提供购房首付贷款需求,后者提供资金贷款;三是互联网金融机构独立提供贷款服务。
 
据介绍,目前能够自身形成闭环的仅有世联行、链家和搜房网3家,大多数中介机构还是以寻求第三方金融机构合作的形式提供产品,特别是与P2P平台的结合,资金多来源于个人投资者。
 
 
一样都是助互联网金融的模式“加杠杆”进行购房,让部分能力不足或者想借力投机的人获得买房融资。这个模式能安稳玩下去的前提是房价持续上涨,一旦楼市下滑,购房人弃房违约的概率就会增大。要从这个角度看,首付贷的思路确实接近“次贷”。
 
再考虑到实际操作中,地产中介可能会有为了业绩榜贷款人“包装”资质以成功交易的动机,贷款人本身也有隐瞒自身真实财务能力的可能,这其中的风险不是不大的。
 
据广州一家互联网金融平台透露,从2015年9月份开始,其首付贷产品每月成交额都有数百套。业内人士表示,首付贷产品的市场需求量仍非常巨大,未来将有更多企业涉足这一业务。
 
不知何时会有当头一棍
 
首付贷方兴未艾,涉及的金额到底有多大?据揣测场外配资规模或超万亿。
 
彭博社消息,据说包括中国央行和中国银监会在内的金融监管部门,正密切关注部分地区房地产行业融资风险,计划推出措施,打击发放贷款作为房屋贷款首付的行为。
 
被打击的对象可能包括部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等,只要是涉及发放用于购房首付款的贷款的行为,都有可能遭遇当头一棍。
 
同时监管部门将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查,如果首付资金来自高杠杆融资类贷款,则不应发放贷款。
 
首付贷让很多人以低首付甚至零首付进入楼市。这就好比去年股市上涨时,很多金融机构和P2P平台推出股票配资的业务类似,首付贷放大了房市投资的杠杆。
 
市场上的首付贷多是一些非银行类金融机构或者P2P网贷平台推出的产品,但这些机构贷款的个人信息很难及时录入央行征信系统,这让银行很难了解贷款买房人的真实负债情况,无法准确判断借款人是否具备还款能力,这种按揭贷款用户的增多,势必让银行房贷质量下降,贷款违约率提升。不知这种非理性上涨能够延续多久。如果楼价大幅下跌,则此类业务会出现系统性风险。
 
所以说,首付贷这种产品对借款人的潜在风险是非常大的。首付贷周期短、利率高的特点让借款人的还款压力非常大,再加上购房按揭贷款的月供,双重还贷压力加大还款者现金流压力,而房产买卖本身又具有交易周期长和不确定因素大的特点,远不如股票交易方便灵活,短期内转手变现很难。
 
如果房价没有涨到预期价格,最终的收益可能还不够支付贷款利息和交易税费的。首付贷的资金不少是从房产中介垫付而来,最终通过P2P等产品转嫁给投资者,如果房价下跌导致购房者出现损失,无力偿还贷款时,购房者通常会先选择返还银行贷款,投资者的本金安全无法保证。
 
所以,不难看出首付贷的几种风险:
 
第一,利用购房者的信用加大杠杆,但如果没办法还款,会有更多逾期;
 
第二,这中间会滋生很多中介公司恶意炒作首付贷而从中牟利;
 
第三,开发商对购房对象的风险把控和筛选条件偏弱。
 
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